经历了这场“浩劫”后，房企未来的竞争焦点必然迎来新的转向，规模为王的时代已近终结。亿翰智库分析房企业绩数据后同样认为，“2022年实现千亿销售业绩的企业仅有19家，同比减少一半多，增速放缓已是不争的事实。”

据文轩财经观察，绝大部分房企有意无意地退出了“规模战”，转而追求“高质量”发展，即便强如保利、中海、华润等大型央企，也有所收敛。

(资料图片仅供参考)

唯有华发，偏偏逆势而行。

3月21日，华发股份发布年度报告，内容显示，过去艰难的一年，华发不计成本确保千亿规模，当然也付出了巨大的代价。成都市场也不例外。

01

规模化之痛

毛利率重挫，盈利能力下降

根据华发股份发布2022年全年业绩报告显示，期内公司实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%；实现归属净利润25.78亿元，同比减少19.31%，不及2020年水平。

图源｜企业年报

虽说华发稳住了销售，继续保持在千亿阵营，名次也有所提升。全年实现1202.41亿元，销售面积400.9万平方米，位列克而瑞2022 年中国房地产企业销售榜第18位，较2021 年提升14位。

但是却陷入“增收不增利”困局，财报显示，2018—2022年，华发股份的毛利率分别为27.28%、29.62%、24.30%、25.80%和20.18%。

图源｜东方财富网

若仔细观察，大家会发现，华发股份相对于去年营收增幅15.5%，营业成本同比增幅达到约24.3%，这明显高于营收增幅，作为产品的商品房主要成本就是土地成本。

有分析人士会说，从溢价率看华发，彼时一大半的地都是底价或接近底价拿的。但要注意的是，彼时热点城市为土拍降温，控拿地高溢价，出台了很多限制条件，比如抬高起拍楼面价、竞自持比例等。

而2020年，华发股份则是大举进发，曾在2月溢价45%拿下珠海香洲区地块，8月溢价46.4%、32.7%拿下上海闵行新城与浦东康桥地块，而相关数据显示彼时全国40个典型城市8月的平均溢价率仅为13.6%。

从区域贡献看，华发股份的营收主力是华东及华中，合计360.7亿元，毛利率19.4%，同比增加3.88个百分点，华南大本营取得营收107.8亿元，毛利率18.78%，同比骤降12.62个百分点。

图源｜企业年报

相对于华发股份去年整体房地产开发销售毛利率20.25%，华南和华东及华中区域的毛利率均低于这个水准，华南下滑的有点惊人。

但以历年销售额来看，2019年至2021年，珠海大区分别实现销售额约256亿元、288亿元、315亿元，华南地区分别实现销售额103亿元、205亿元、233亿元。如此对比，若不是华东大区的销售支撑，以珠海大区及华南大区的颓势来讲，华发股份很难维持住千亿销售。

而珠海大区及华南大区的下挫，或也是华发股份此前人事变动、高溢价拿地的主要原因。

年报显示，华发股份华南地区在2022年营业收入同比下降近45%，更为关键的是毛利率出现了两位数下挫，较上年同期减少12.62个百分点为18.78%。

北方地区，毛利率同样出现下挫，较上年同期减少6.24个百分点，但却是在地区中最高，达到24.87%。

受上述影响，Wind数据显示，华发股份销售毛利率也降至近20年最低点的20.18%，销售净利率也跌至2013年后最低水平的7.98%。

虽然超过20%的毛利率水平在地产寒冬下仍处于中等，但是相较自身而言，较2021年下降超5个百分点，着实为了销售有所牺牲，但即便如此，也不能掩饰其整体盈利能力逐步下降的事实。

02

少数股东权益占比达82%

有多少隐含债务？

但是，净利下滑、毛利率下挫，都不是华发股份最为“致命”的问题，关键在于少数股东权益这项数据。

毕竟，此前爆雷的诸多房企，如阳光城、中南建设、中国奥园等，都与这几项数据相关。

数据显示，华发股份的少数股东权益急剧膨胀。

2017年-2022年，华发股份少数股东权益占总权益的比重分别为52.49%、53.79%、54.25%、66.88%、78.29%、81.96%。

图源｜企业年报

截至去年底飙升到897亿元，母公司权益只有197.4亿元，居然比2021年底还减少了11亿元。

从净利分配来看，华发股份去年少数股东损益只有约21.5亿元，这跟其权益规模及占比很不匹配，也成为被业内质疑其暗藏“名股实债”的关键把柄。

去年，华发股份实现销售额1202.4亿元，权益销售额751.1亿元，权益销售比率62.5%，相对较低，按克而瑞监测排名，其这两个指标均排名全国第18位。

2022年，华发股份取得经营净现金流约383.4亿元，同比微增6.3%，去年现金及现金等价物净增额约28.2亿元，同比减少43亿元，期末现金及现金等价物约525.4亿元。

截至去年底，华发股份货币资金528.3亿元，比2021年底增加29亿元；短期借款只有约3490万元，相比2021年底10.3亿元则大幅减少；一年内到期有息负债253.8亿元，同比增加31亿元。

同期末，华发股份围绕“流动负债”，涉及应付票据7.3亿元，且全部为商票；涉及应付账款333亿元，其中工程款282.3亿元；涉及其他应付款近230亿元，其中“往来及拆借款”176.6亿元；其他流动负债涉及短期应付债券约13.9亿元。

再看“非流动负债”，华发股份涉及长期借款825.8亿元，应付债券约232.9亿元，合计一年期以上，其他非流动负债约124.3亿元，且全部为证券化融资工具。

截至去年底，华发股份有息负债总额1455.5亿元，按长期负债占比81.9%计算，也就是1192.4亿元，应该说是涵盖了上述证券化融资工具的其他非流动负债部分。

同期末，华发股份账上还有18.8亿元永续债融资余额，虽计入了权益工具，但本质上就是有息负债。

03

入蓉4年

深陷区域品牌影响力偏弱的困局

华发入蓉四年，延续了企业开发风格，偏重合作开发，与锦江统建、华润等企业联合。包括华发在成都三圣乡拍下的两宗地块，均联合“老搭档”锦江统建，拿地并开发。

凭借和锦江统建合作开发的华发统建锦江首府、华发统建锦江大院等项目的良好销售成绩，华发成功登上亿翰智库《2022年1-12月四川典型房企销售业绩top30（全口径）》排名第28位，成交额共计36.17亿元。如果按照权益金额来计算，华发并不能够进入排名。

图源｜亿翰智库

对照德商、旭辉的遭遇，合作开发是一把“双刃剑”，虽然能够快速铺开规模，但也埋大雷，合作方一旦暴雷，势必受牵连。华发此举，可以说是站上了危险高台。

对此，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析认为，长期采用合作开发的形式对于房企自身品牌形象的树立存在一定的影响，容易让市场对房企独立操盘能力产生质疑，同时如果合作方爆发现金流危机，那么也会对房企本身产生负面影响。

易居房产研究院研究总监 严跃进

华发经营方面还是受到了冲击，但也算是企业里面比较好的，客观上受到去年市场行情整体表现的影响，这是需要注意。某种程度上来讲，对于投资者、一些客户，会产生负面影响，但是不管怎么样，客观上来讲，去年很多企业都会面临这个问题，经营跟利润的一些数据。

拿地说明它资金状况还可以，对它做大规模有帮助，今年整个规模，可以进一步提升，这点是值得这个肯定的。现在房地产市场行情好起来了，这种拿地风险就小了。

合作开发，地块好像看上去多，但实际算到企业层面的话，这个权益，或者说这个收益它就少了。

我对华发还是看好的，因为他资金状况好的话，今年没什么问题，会有一个这个较好的一个表现，所以说从这个角度来讲，对类似企业还是这个具有非常积极的导向，进一步给予肯定和支持。

诸葛数据研究中心高级分析师 陈霄

当前来看，房地产市场高速发展的阶段已经过去，盲目追求规模扩张的模式已经不再适用，华发不惜成本追求规模的行为，也会不可避免的给企业带来一些潜在风险性，尤其是行业流动性仍然承压的情况下，加速扩张可能并不是一个理性的选择。

当然合作开发对于企业有一定的益处，比如在控制成本、节约资金方面，同时项目上市还可以发挥合作双方的优势，充分调动起项目的品牌影响力。但是不可忽视的是，长期采用合作开发的形式对于房企自身品牌形象的树立存在一定的影响，容易让市场对房企独立操盘能力产生质疑，同时如果合作方爆发现金流危机，那么也会对房企本身产生负面影响。另外，低毛利及低权益也会影响利润水平。

内容来源|文轩财经